Programul „Prima casa” a avut un rol modest din punct de vedere social, analiza caracteristicilor debitorilor dupa venit aratand o utilizare limitata a programului de catre debitorii cu venituri reduse, similara situatiei existente in cazul creditelor ipotecare standard, se spune intr-un caiet de studii realizat de Valentin Lazea, economistul-șef al Bancii Nationale a Romaniei (BNR).
„Din punct de vedere social, programul „Prima casa” a avut un rol modest. Astfel, analiza caracteristicilor debitorilor dupa venit arata insa o utilizare limitata a programului de catre debitorii cu venituri reduse, similara situatiei existente in cazul creditelor ipotecare standard. Singurul aspect social pe care acest program il asigura este un acces mai mare al persoanelor tinere la achizitionarea unei locuinte, ponderea debitorilor cu varste de pana in 35 de ani fiind mai mare in acest caz”, se arata in studiu.
Lazea sustine ca un alt aspect important al caracterului social al creditarii oferite prin acest program este costul relativ scazut care este asigurat, pe de o parte, prin nivelul redus al ratei dobanzii și, pe de alta parte, prin exceptarea acestor credite de la cerintele privind nivelul minim al avansului (respectiv al indicatorului credit/garantie, LTV).
„Analiza valorii creditelor contractate arata, insa, o creștere a ponderii debitorilor care contracteaza credite prin acest program la o valoare a indicatorului LTV mult inferioara (și deci care au capacitatea platii unui avans la credit semnificativ mai mare decat cel minim solicitat de program). in aceste conditii, programul nu reprezinta decat o forma de transfer a unor sume de bani de la buget catre sectorul privat și nu o forma de creștere a accesabilitatii persoanelor fizice la obtinerea de credite in vederea achizitionarii unei locuinte”, se mentioneaza in studiu.
Conform analizei, creditele acordate prin acest program reprezinta o pondere importanta a fluxului nou de credite. in prezent, creditele acordate prin programul „Prima casa” totalizeaza 33 de miliarde lei, echivalent cu 4,5% din PIB, septembrie 2016, pentru anul 2017 volumul de credite nou-acordate, conform plafonului de garantii aprobat, este de 5 miliarde de lei.
„Continuarea acestui program, in conditiile in care activitatea pietei creditului s-a reluat (și chiar se apropie de o evolutie care ar putea pune probleme din punct de vedere al stabilitatii financiare), ridica probleme privind eficienta efortului bugetar. Mai mult, poate produce distorsiuni in mecanismul de piata, bancile nefiind impulsionate in dezvoltarea de produse de creditare ipotecara cu risc redus in conditiile existentei acestui program care asigura un cost semnificativ mai mic datorita garantiei de 50% oferite de catre stat”, arata studiul.
Lazea sustine ca riscurile la adresa stabilitatii financiare, generate de programul „Prima casa”, pe langa caracterul sistemic al acestuia (in prezent acesta reprezinta o treime din creditarea acordata populatiei), sunt determinate de contributia acestuia la creșterea interdependentelor dintre sectorul bancar și cel de stat și a celor dintre ciclul de credit și cel al preturilor imobiliare (inclusiv la nivel regional), precum și de creșterea gradului de indatorare (valoarea mediana a indicatorului pentru aceste credite era de 47%, octombrie 2017).
Economistul-șef al BNR precizeaza ca rata de neperformanta a acestor credite este una extrem de scazuta, dar in evaluarea riscurilor trebuie sa se aiba in vedere ca aceste credite nu au parcurs un ciclu complet de credit.
„In plus, creditele acordate prin programul „Prima casa” ingreuneaza procesul de executare silita. Astfel, conform legislatiei, creditele acordate prin acest program guvernamental sunt garantate cu o ipoteca legala de gradul I, constituita in proportie de 50% in favoarea institutiei de credit finantatoare și de 50% in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice. in cazul in care debitorul unui credit acordat prin programul „Prima casa” nu iși onoreaza obligatiile de plata, spre deosebire de un credit care nu este acordat prin acest program, banca nu are dreptul sa initieze direct procedurile de executare a garantiei ipotecare, trebuind sa solicite ANAF derularea procedurii de executare”, se spune in studiu.
In plus, programul are potentialul de a genera un risc legal in cazul includerii acestor creante in portofoliul afectat garantarii unei emisiuni de obligatiuni ipotecare.
Astfel, in situatia in care institutia de credit emitenta ar intampina dificultati severe de natura sa conduca la segregarea portofoliului de creante afectat garantarii emisiunii de restul patrimoniului emitentului și la plasarea acestuia sub administrarea unui administrator de portofoliu care trebuie sa asigure valorificarea acestuia spre satisfacerea intereselor investitorilor in respectivele obligatiuni, valorificarea creantelor care nu mai sunt onorate de debitori, prin executarea silita a imobilelor ipotecate, nu este sub controlul administratorului de portofoliu, ci sub controlul ANAF.
Sursa: Agerpres