Programul „Prima Casa” – intre iluzie si deziluzie

În scopul impulsionării creditării pentru locuinţe şi a sectoarelor economice conexe, precum şi pentru a facilita accesul populaţiei la o locuinţă, guvernul a lansat în anul 2009 un program intitulat „Prima casă”. În cadrul acestui program, statul, prin Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii, se angaja în emiterea de garanţii în numele şi în contul statului în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru cumpărarea unei locuinţe.

Bilanţul anului 2009 a fost următorul: Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM a primit aproximativ 11.500 de cereri în cadrul programului „Prima Casă”, valoarea garanţiilor acordate însumând 485 de milioane de euro din plafonul maxim aprobat de 1 miliard de euro.

Programul „Prima Casă” va intra în vigoare, în curând, într-o nouă variantă, cosmetizată şi cu speranţe mai mari. Totul sună frumos la prima vedere: este mărită limita de garantare până la 75.000 de euro, este încurajată asocierea mai multor proprietari, sunt vizate cu precădere locuinţele noi şi cele vechi cu reabilitare termică (în una dintre versiuni).

Problemele de fond rămân aceleaşi …

Mulţi critici ai programului îl compară cu schemele americane de finanţare imobiliară rezidenţială de tip „subprime”. Intr-adevar, atat in forma veche, cat si actuala, programul prezinta elemente care ar putea constitui premise pentru aparitia unui astfel de fenomen:

1) garantarea este făcută tot de către stat – în România FNGCIMM, în SUA Freddie Mac şi Fannie May;

2) dobânzile de referinţă aflate în formula de calcul a ratei dobânzii se află la minime istorice – EURIBOR este în jur de 1%, asemănător momentului euforic din SUA, când dobânda Fed ajunsese la minim istoric de atunci, tot 1%;

3) sunt vizaţi clienţii care până în prezent nu au reuşit să obţină un credit ipotecar;

4) nivelul minim al avansului este destul de redus – minim 5%, principiul impartasirii riscului fiind estompat…

Care sunt punctele slabe ale programului? Iată câteva:

1) Valoarea garanţiilor de peste 60.000 euro (chiar şi nivelul de 60.000 euro) este destul de ridicată, coroborat cu nivelele reduse ale dobânzilor indexate faţă de EURIBOR. Solicitanţilor li se va permite, astfel, să se împrumute până la limita maximă a gradului de îndatorare şi a pragului de garantare. În condiţiile în care BCE a anunţat deja că facilităţile acordate băncilor vor fi retrase treptat, se înţelege ca şi rata dobânzii de politică monetară va creşte şi automat EURIBOR. În acest context, o dobândă care acum este EURIBOR + 4% = ~ 5%, va deveni în curând de 7-8% cu o mărire considerabilă a ratei creditului şi apariţia riscului de default al debitorului.

2) Vizează atât locuinţele noi construite, cât şi pe cele vechi. Efectul va fi creşterea cererii în special pentru locuinţele vechi şi, automat, creşterea preţului acestora, deoarece puţini se încumetă să achiziţioneze o locuinţă în stadiu de proiect, precum şi datorită faptului că marea majoritate a ansamblurilor rezidenţiale noi beneficiază, de regulă, de o infrastructură precară. Pentru a avea efecte scontate în cadrul ramurii – creşterea cererii de locuinţe noi, construirea de locuinţe noi şi, în final, îmbunătăţirea stocului de imobile şi a industriilor din aval, programul ar trebui să vizeze doar locuinţele noi sau în stadiu de proiect. Astfel, sintagma „prima casă” ar trebui să capete sensul de „primul proprietar al unei case”.

3) Se adresează celor care nu au mai avut o locuinţă. Efectul în plan real, economic, ar fi mai ridicat dacă programul s-ar adresa tuturor celor care doresc să construiască o locuinţă nouă, nu doar celor care nu au o locuinţă. Aspectul social este exacerbat şi superficial abordat în variantele actuale. De exemplu, o familie cu 1-2 copii, cu părinţii sub 35 de ani, care locuieşte în prezent într-o garsonieră de 20-30 metri pătraţi nu are nici o şansă de a accesa programul, deşi situaţia lor socială ar pute-o impune. O variantă care să atingă şi obiectivele sociale şi cele economice ar putea viza pe toţi acei care doresc construirea sau achiziţia unei locuinţe noi, cu un grad de confort mai ridicat şi adaptat nevoilor, în eventualitatea în care deja deţin o locuinţă.

4) Se adresează numai enduser-ilor, cumpărătorilor, nu şi celor care construiesc – dezvoltatorii. Proiectele de tip imobiliar presupun ca dezvoltatorul să caute investitori pentru a obţine resursele financiare necesare până la vânzarea imobilelor. Garantarea încrucişată, atât a creditelor viitorilor proprietari, cât şi a creditelor obţinute de către dezvoltatori pentru construirea de locuinţe, ar fi mai oportună, iar Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM şi-ar îndeplini menirea lui de bază.

5) Mărirea gradului de garantare de la 60.000 euro la 70.000 sau chiar 75.0000 euro poate reprezenta un motiv de creştere a preţurilor locuinţelor pe toate segmentele.

6) Accentuează şi mai mult dorinţa românului de a fi cu orice preţ proprietar. Românul s-a născut proprietar! În România există o pondere ridicată a celor care deţin o proprietate, în comparaţie cu ţările dezvoltate, unde raportul este invers, fiind preferate locuinţele cu chirie. Statul ar avea varianta construcţiei propriilor locuinţe pentru închiriere sau încurajarea dezvoltatorilor privaţi care construiesc pentru a închiria.

7) Nu există un parteneriat public-privat viabil în dezvoltarea domeniului imobiliar. Statul ar trebui să susţină dezvoltarea infrastructurii aferente locuinţelor, pentru a facilita extinderea zonelor metropolitane.

8)Programul nu prevede facilitati fiscale: subventii, deductibilitati, scutiri de impozite etc., care ar putea avea efecte de antrenare importante.