Guvernul a decis sa subventioneze cheltuielile cu chiria pentru familiile care castiga lunar pana in 5.000 lei, adica o mare parte din populatie. O astfel de masura ar putea stimula constructia de locuinte private de inchiriat.
Programul Prima Chirie subventioneaza 75% din costul chiriei si al utilitatilor, dar nu mai mult de 900 de lei pe luna, pentru somerii care isi gasesc un loc de munca la o distanta de 50 de kilometri fata de locul de resedinta. In aceasta categorie s-ar putea inscrie, spre exemplu, persoanele care locuiesc in Ploiesti si muncesc in Bucuresti. Facilitatea se acorda pe o perioada de maxim trei ani si se refera doar la familiile care castiga lunar pana in 5.000 de lei. In plus, noul angajat trebuie sa aiba semnat un contract de munca pe cel putin un an.
Intentia guvernului este aceea de a sprijini mobilitatea salariatilor, in contextul in care calculele PSD arata un disponibil de 16.000 de locuri de munca in zone cu somaj redus si unde, prin urmare, este nevoie de forta de munca noua. Complementar, contractul dintre chirias, proprietar si stat ar conduce la reducerea evaziunii fiscale din acest sector.
Un alt proiect cuprins in programul de guvernare ofera posibilitatea tinerilor de pana in 26 de ani sa acceseze credite fara dobanda, garantate in proportie de 80% de catre stat, in valoare de maxim 40.000 de lei, pentru plata chiriei, a cursurilor sau a unei parti din constructia unei locuinte. Persoanele eligibile trebuie doar sa prezinte bancilor cuprinse in program contractul de inchiriere sau de constructie a locuintei, respectiv facturile pentru cursuri sau pentru cartile necesare.
Tot o facilitate cu caracter social este si intentia de deschidere a unui fond locativ pentru tineri, in parteneriat cu primariile, prin care se ofera acces la locuinte cu chirie mai mica decat practica pietei. Statul, prin Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL), ofera deja tinerilor locuinte cu chirii subventionate, program prin care se gestioneaza circa 30.000 de unitati locative.
Stimul pentru privati
Nevoia de spatiu locativ nou a Romaniei este extrem de ridicata, iar stimularea pietei prin suventionarea chiriei ar putea determina aparitia de produse imobiliare din mediul privat, statul avand o capacitate limitata pentru a acoperi necesarul. Tara noastra se plaseaza pe locul sase in Uniunea Europeana in privinta tinerilor adulti care locuiesc cu parintii. Aproape 70% dintre barbatii cu varste cuprinse intre 18 si 34 de ani locuiau cu parintii in 2015, in timp ce procentul femeilor tinere care se gasesc in aceeasi situatie se apropie de 50%, potrivit Eurostat. Doar in Croatia, Slovacia, Italia, Malta si Grecia, lucrurile stau mai rau.
Antreprenorul turc Ahmet Buyukhanli, care dezvolta cartierul de locuinte Cosmopolis de langa Bucuresti, ia in considerare constructia de locuinte cu scopul inchirierii, deoarece calculele sale arata ca Bucurestiul ofera una dintre cele mai scurte perioade de amortizare din Europa.
„La un moment dat o sa luam in considerare si constructia de apartamente doar pentru inchiriat. In Cosmopolis avem peste 200 de apartamente inchiriate de investitori care au cumparat de la noi. Vom face o astfel de investitie cand vom avea suficient capital“, a declarat Ahmet Buyukhanli.
Lipsa capitalului de lucru este principalul motiv pentru care nu multi dezvoltatori construiesc special pentru inchiriere, considera el, chiar daca randamentele care pot fi obtinute din inchiriere se invart in jurul a 7-8%.
Exemplele de proiecte de locuinte construite de privati cu scopul inchirierii sunt putine. Omul de afaceri Liviu Tudor are in vestul Bucurestiului un complex cu 925 de apartamente gandite pentru studenti. Anul trecut, un dezvoltator cu capital american a finalizat constructia unui bloc cu zece etaje si 160 de apartamente orientat exclusiv pentru inchiriat in cartierul Vitan.
Apetit de proprietar
Investitorii obisnuiti cu tari in care oamenii locuiesc in chirie fara a fi considerati neimpliniti vad Romania ca pe un loc inadecvat pentru astfel de plasamente.
Dezvoltatorul imobiliar austriac S IMMO, controlat de Erste Group si Vienna Insurance Group, nu va construi aici locuinte destinate inchirierii dupa modelul celor pe care le detine in Viena si Berlin, pentru ca in Bucuresti nu exista suficienti chiriasi care sa isi permita chirii rentabile pentru investitor, a declarat recent Friedrich Wachernig, membru in Consiliul de Administratie al companiei.
„Este foarte scump sa construiesti o cladire, daca ai un standard ridicat, si ai nevoie de multi chiriasi solvabili care sa aiba capacitatea sa plateasca de la 12 euro/mp/luna pana la 14 euro/mp/luna. Aceasta piata este extrem de limitata in Romania, motiv pentru care nu este un model de afaceri convenabil pentru noi“, a mentionat reprezentantul S IMMO.
El a oferit ca exemplu Viena si Berlin, unde piata rezidentiala este o piata a inchirierilor. Potrivit acestuia, in Berlin doar 15% dintre locuitori sunt proprietari, iar in Viena procentul proprietarilor este de 30%. Compania a investit in locuinte pe aceste piete pentru a obtine un venit constant, similar ca cel din sectorul cladirilor de birouri, strategie ce nu poate fi aplicata in tarile din Europa Centrala si de Est, unde locuitorii sunt preponderent proprietari.
Randamente atractive
Totusi, pentru zonele cu potentiali chiriasi, spre exemplu in apropierea facultatilor, o investitie intr-un apartament de inchiriat poate aduce randamente bune, cu conditia sa ai economisita o suma consistenta.
Mai exact, pentru achizitia unui apartament in valoare de 60.000 de euro este nevoie de un imprumut de circa 51.000 de euro, care poate fi intins pe o perioada de 30 de ani. Unul dintre cele mai ieftine credite ipotecare in lei din piata este in prezent oferit de Raiffeisen Bank, care are DAE de 4,14%. In aceasta varianta, costurile initiale cu avansul si notarul se ridica la un echivalent de circa 13.800 de euro, iar venitul minim necesar pentru accesarea imprumutului este de 2.570 de lei/familie. Aceasta locuinta genereaza venituri lunare din inchiriere de 300 euro fara contract. Astfel, cu o investitie initiala de 13.800 euro, poti ajunge proprietarul unei locuinte, care apoi inchiriata se va achita singura, din chirie, intr-o perioada circa 21 de ani.
Randamentul unei astfel de investitii este de 7,1%, mult peste cei circa 2% ce pot fi obtinuti anual in cazul investitiilor in fonduri de obligatiuni si peste dobanzile de maxim 1,5% ce pot fi obtinute la depozitele in lei pe un an.
Tot mai bine proprietar
Stabilizarea preturilor la locuinte si a dobanzii ROBOR cu scadenta la trei luni, in functie de care se calculeaza ratele la creditele Prima Casa, sub pragul de 1% se traduce prin cel mai bun grad de accesibilitate al locuintelor din ultimii 15 ani. Astfel, atat timp cat programul Prima Casa va mentine ratele aferente unui credit ipotecar la nivelul chiriilor din piata sau chiar sub, in cazul Bucurestiului si al marilor orase, piata inchirierilor va fi privita, in continuare, ca o solutie temporara.
Intr-un raport al Bancii Mondiale, realizat la cererea guvernului, se precizeaza totusi ca „pentru gospodariile cu venituri reduse, diferenta marginala la cumpararea unei case, lipsa educatiei financiare, dificultatea de a obtine un credit precum si proasta functionare a pietei de inchiriere lasa putine optiuni la alegerea acestor gospodarii“. Drept urmare, programele gandite de noul executiv ar putea avea, mai degraba, un efect de protectie sociala, decat unul de stimulare a aparitiei unei pietei a inchirierilor in Romania.
Sursa: Capital
