Autor Costin TEODOROVICI, Partner Bulboaca & Asociatii
Vom incerca, in randurile ce urmeaza, sa ne concentram atentia asupra dificultatilor pe care bancile le pot intampina in administrarea si valorificarea activelor aferente proiectelor imobiliare rezidentiale. Subiectul este unul in mod special sensibil, avand in vedere ca unele dintre aceste proiecte au intrat in insolventa/faliment la un moment in care fusese atins un grad ridicat de ocupare, dar inainte de clarificarea situatiei juridice a bunurilor de interes comun.
Ne intereseaza asadar cazul acelor proiecte rezidentiale finalizate si partial sau cvasi-total ocupate, si mai putin situatia (mult mai nefericita) celor abandonate in fazele initiale de dezvoltare si fara sanse reale de a fi finalizate. Motivul este acela ca logica simpla a lichidarii prin vanzarea bunurilor la pretul cel mai mare in vederea unui grad cat mai ridicat de recuperare a creantelor se poate lovi de considerente sociale care, in scenariile pesimiste, ar putea atrage riscuri reputationale asupra institutiilor financiare implicate.
Marile dezvoltari rezidentiale si-au atras cumparatorii prin facilitatile puse la dispozitie, astfel incat prin achizitia unei case sau a unui apartament cumparatorul dobandea (sau ar fi trebuit sa dobandeasca) si acces la locuri de joaca, piscina, spatii comerciale, gradinite si scoli, parcari, terenuri de sport sau altele asemenea.
Prin urmare, ceea ce cumparatorii au urmarit sa dobandeasca nu s-a limitat la unitatea de locuit si terenul/cota-parte de teren aferenta, ci a insemnat si un drept de a beneficia de toate cele de mai sus. Acest ultim aspect poate ridica si cele mai multe probleme, in lipsa unei reglementari legale specifice proiectelor de acest tip.
Nu este asadar de mirare ca situatia juridica a multor aspecte esentiale care tin de structura proiectelor rezidentiale este in multe cazuri oarecum tulbure, iar situatii precum cele cateva exemple care urmeaza nu sunt rare: (1) imobile din acelasi complex imobiliar aflate in proprietatea unor persoane diferite de dezvoltator, (2) imobile asupra carora proprietarii de unitati de locuit au cel mult un drept de servitute sau un drept contractual de folosinta, (3) existenta unui numar semnificativ de rezidenti neproprietari cu „rate la dezvoltator” sau (4) absenta contractelor individuale de utilitati si interpunerea dezvoltatorului ca furnizor intermediar. De adaugat la cele de mai sus faptul ca in anumite situatii proiectul a fost finantat de mai multe institutii financiare („club deals”), fapt care nu face mai usoara administrarea situatiilor dificile, precum falimentul dezvoltatorului.
Citeste continuarea articolului pe EconomiaOnline.ro
