Împrumuturile destinate achiziționării unor locuințe în scop investițional reprezintă un segment care poate genera acumularea de vulnerabilități la nivelul creditării imobiliare rezidențiale, avertizează BNR în Raportul asupra Stabilității Financiare (decembrie), publicat vineri.
”Din punct de vedere al disciplinei la plată, creditele acordate în scop nelocativ au o rată de neperformanță superioară comparativ cu creditele acordate în scop locativ (4,3 la sută față de 1,4 la sută)”, punctează experții băncii centrale.
Cu alte cuvinte, rata neperformanței este de trei ori mai ridicată în cazul debitorilor care achiziționează o locuință în scop investițional. Procentul este îngrijorător având în vedere că stocul creditelor în scop nelocativ reprezintă 13% din portofoliu de retail al băncilor.
Specialiștii BNR mai avertizează că debitorii care au contractat credite în scop nelocativ au fost și cei mai vulnerabili în contextul șocului cauzat de pandemia COVID-19, înregistrând creșteri ale ratelor de neperformanță în perioada iunie – septembrie 2020.
”Acest episod demonstrează o capacitate mai scăzută a acestora de a absorbi impactul unor șocuri negative”, susțin ei.
Nivelul avansului, un factor important în determinarea potențialei neperformanțe a creditului
În total, volumul de credite neperformante aferente creditelor acordate în scop nelocativ alături de cel aferent debitorilor cu credite ipotecare multiple reprezintă un sfert din volumul total al creditelor neperformante pe segmentul populației.
Experții BNR au observat totodată o rată de deteriorare mult mai accelerată a capacității de plată odată cu creșterea nivelului de LTV. Astfel, persoanele care au accesat împrumuturi cu scop nelocativ și care aveau un nivel al LTV între 85 la sută și 90 la sută au înregistrat o rată de neperformanță de 10 la sută, comparativ cu 4,2 la sută pentru celelalte tipuri de credite cu același interval al raportului dintre împrumut și garanție.
”Aceste aspecte demonstrează că un nivel mai ridicat al indicatorului LTV, echivalent cu o valoare mai redusă a avansului, este asociat unui risc mai mare cu împrumutul ipotecar respectiv, atât din perspectiva creditorului, care în situația în care debitorul nu va mai rambursa creditul va trebui să înregistreze o pierdere în caz de nerambursare mai ridicată, cu efecte asupra capitalizării băncii, cât și din punct de vedere al debitorului, care va fi caracterizat de un grad de îndatorare mai mare și o capacitate mai redusă de a face față unor posibile evoluții adverse”, se arată în raport.
Măsuri anticiclice pentru creditul nelocativ
Având în vedere creșterea importanței creditelor acordate în scop nelocativ (+7 la sută în perioada decembrie 2019-iunie 2021, reprezintă o proporție de 13 la sută din total), rata de neperformanță ridicată a acestora, dar și senzitivitatea crescută la o depreciere a prețurilor imobiliare, BNR a decis să acționeze anticiclic pentru acest segment de nișă al creditării imobiliare.
La sfârșitul lunii octombrie, BNR a majorat cu 10 puncte procentuale ponderea avansului la creditele acordate pentru achiziția unui imobil care nu este destinat a fi utilizat ca locuință pentru folosință proprie și permanentă/continuă a debitorului.
Debitorii care vor dori să acceseze un credit pentru investiții imobiliare în 2022 vor datora un avans de 25% în cazul unui împrumut în lei, 35% în cazul unuia în euro și 50% în cazul unuia în alte valute.
Tot o măsură anticiclică în această zonă a fost anunțată de guvern în așa-numita ”Ordonanță-trenuleț”, respectiv reducerea cotei de TVA la 5% pentru achiziționarea unei locuințe a cărei valoare depășește 450.000 de lei, dar nu 700.000 (exclusiv TVA), doar dacă aceasta este prima astfel de locuință achiziționată de cumpărătorul în cauză.
Statul propune introducerea unei pârghii de control, respectiv a unui Registru în care se înscriu toate tranzacțiile cu locuințe care beneficiază de cota redusă, indiferent de valoare. Pe baza acestui registru se verifică îndeplinirea condiției referitoare la achiziționarea cu cota redusă de TVA de 5% a unei singure locuințe a cărei valoare depășește suma de 450.000 lei, dar nu depășește suma de 700.000 lei.
Sursa: Curs de Guvernare