Va fi sau nu o criză imobiliară în România?

 

În ultimul timp, tot mai multe voci se raliază şi anticipează mesianic o iminentă criză a afacerilor imobiliare în România! Paradoxal, există şi opinii diametral opuse, precum că preţurile de pe piaţa imobiliară vor continua să crească.

Desigur, ca întotdeauna, adevărul ar putea fi situat undeva pe la mijloc!

Într-un studiu realizat în anul 2003, sub auspiciile Băncii Naţionale a României, se specifica că România se află pe unul dintre ultimele locuri din Europa în ceea ce priveşte media spaţiului locativ pe persoană (17,4 m pătrati/persoană), cu mult sub media întâlnită în ţări cum ar fi Ungaria (32,1 m pătrati/persoană) şi Cehia (25,5 m pătrati/persoană).

Aceste cifre arată faptul că, deşi în perioada socialistă s-a construit frenetic, nevoia de locuinţe a depăşit cu mult spaţiile locative existente, mai ales datorită faptului că în perioada premergătoare revoluţiei din decembrie ’90, în România s-au inaltat foarte putine locuinte.

Conform legilor pieţei, o cerere excedentară crează presiuni puternice în direcţia creşterii preţurilor locuinţelor. Această situaţie a fost speculată de agenţiile imobiliare, slab reglementate o bună perioadă de timp.

La început piaţa a fost susţinută de intrările de resurse aduse de românii ce lucrau în străinătate, iar, cu precădere după 2000, băncile au început să-şi intre puternic în rolul de ofertante de finanţări în domeniul imobiliar. Acestea, prin ofertele tot „mai atractive” de creditare au condus la un nou salt al preţurilor. Apartamentele ceauşiste au ajuns să valoreze mult peste puterile de agoniseală ale multor români, depăşind nivelurile comparabile de preţuri din multe alte ţări, chiar şi dezvoltate. Astfel, mulţi români proprietari s-au trezit deodată posesori de adevărate averi. Şi cu toate acestea alţi români s-au împrumutat tot mai mult şi au continuat să cumpere… 

Au început să apară şi dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale, unii dintre ei cu experienţă, „de import”, alţii cu mai puţină experienţă sau chiar fără experienţă, în special autohtoni. Desigur, preţurile acestor noi locuinţe au fost stabilite la niveluri la fel de ridicate, uneori nejustificate. S-au construit deseori ansambluri de locuinţe fără o strategie clară, multe dintre ele departe de o infrastructură minimală necesară. Cu toate acestea, românii au cumpărat în continuare…

A venit apoi Banca Naţională a României cu diverse măsuri de disciplinare a băncilor şi de înfrânare a creditării, mai ales a celei în valută. Ca răspuns, băncile au venit cu oferte şi mai tentante, cu dobânzi promoţionale şi perioade de creditare cât mai lungi, îmbiind populaţia la a se împrumuta în continuare, dar în condiţii de risc mai ridicate. Cu toate acestea, creditele „capcană” oferite de bănci erau în continuare scumpe în comparaţie cu ofertele similare din statele vecine.

Şi ca să ardă mai bine focul creditării, leul a început să se întărească faţă de euro, ieftinind iluzoriu creditele în valută. Mai mult, pentru a fi în pas cu moda băncile au introdus şi oferte de creditare în aşa-zisele „valute exotice”.

Colac peste pupăză a venit criza financiară din Statele Unite care a aruncat nori de furtună şi asupra unor bănci europene. Acest lucru a dus la scumpirea resurselor financiare pe pieţele monetare europene, fapt care a determinat băncile să umble şi în România la dobânzile variabile ale creditelor acordate şi să ridice ştacheta la dobânzile percepute la creditele noi. Valutele exotice s-au întărit, stricând calculele anterior făcute de mulţi români.

Văzând noile tendinţe, banca centrală s-a înverşunat şi mai tare, încercând să proptească şi mai mult creditarea.

Între timp, preţurile unor locuinţe de pe anumite segmente de piaţă, în special pentru locuinţele mai vechi, s-au oprit, uneori chiar coborând. Românii, în goana lor în a deveni proprietari, au început să gâfâie, nemaiputând să ţină pasul cu noile creşteri de preţuri. Acest lucru a început să-i trezească la realitate şi pe dezvoltatori, care visau prea frumos la profituri fabuloase. Între timp preţurile la materialele de construcţie şi salariile constructorilor au crescut, stricând calculele de acasă ale acestor dezvoltatori. Socoteala din târg a început să difere faţă de cea de acasă…

În spirit telenovelistic au început comentariile analiştilor imobiliari. Unii sunt de părere că se apropie sfârşitul, arătând cu degetul peste ocean, alţii, dimpotrivă, că piaţa imobiliară românească mai are mult loc de creştere.

Desigur, mai are loc de creştere, dar nu în aceleaşi condiţii ca până acum. Se produce deja o segmentare a pieţei şi o aşezare a preţurilor. Asta nu înseamnă că am ajuns să avem o piaţă imobiliară matură, dar perioada de dezvoltare sălbatică începe treptat să se apropie de sfârşit. Sau cel puţin ar trebui să se apropie de sfârşit!

Românul trebuie să înceapă să chibzuiască mai mult atunci când va lua decizia de a cumpăra o locuinţă sau în a contracta o finanţare pentru achiziţia acesteia.

Criza creditelor ipotecare din Statele Unite trebuie să ne servească drept lecţie la o scară mai mare a ceea ce se întâmplă în prezent la noi în ţară. Scenariu este într-adevăr acelaşi, însă premisele sunt diferite.

Cererea de locuinte este in continuare mare in contextul unor posibilitati de finantare mai reduse. Acest fapt va tine oarecum in echilibru evolutiile de pe piata ipotecara, dar cu ajustari obiective pe diferite segmente de piata in sus sau in jos, care nu vor reprezenta semnele unei crize imobiliare.

Dar asta nu ne absolvă de la posibilitatea de a „gripa motoarele” în cazul în care apăsăm în continuare cu nesăbuinţă pe pedalele de acceleraţie, depasind limita “legala” de viteza. 

Românii trebuie să înveţe ceva ce a pierdut în urmă cu 60 de ani: măsura şi bunul simţ! Odată ce vom reînvaţa aceste lucruri cred cu tărie că mersul economiei româneşti ar putea avea traiectorii mai sănătoase! Nu cred ca e musai nevoie să ne lovim cu capul de pragul de sus ca să ne trezim la realitatea!

Povestea pieţei imobiliare din România continuă….

About Bogdan Capraru

Sunt lector doctor in Departamentul de Administrarea Afacerilor din cadrul Facultatii de Economie si Administrarea Afacerilor a Universitatii “Al. I. Cuza” Iasi. Activitatea mea este concentrata pe domeniul bancar. Sunt titularul cursurilor de Sisteme si operatiuni bancare, Retail banking, International banking si Finantarea dezvoltarii imobiliare. Din 2004 sunt membru al Societatii Romane de Economie (SOREC).

6 thoughts on “Va fi sau nu o criză imobiliară în România?”

  1. George Acasandrei spune:

    Plecand de la ideea ca un lucru facut empiric si rudimentar este si solid, s-ar putea ca masurile BNR sa fie totusi de bun augur!

  2. admin spune:

    nu doresc sa devin avocatul BNR, dar as putea sa sustin prin argumente unele masuri administrative ale sale si in acelasi timp sa critic unele aspecte legate de comportamentul acesteia.
    piata financiar-bancara romaneasca este una slab dezvoltata (intermedierea financiara este scazuta), iar mecanismele pietei inca scartaie. In aceasta situatia, a aplica instrumente de politica monetara exclusiv indirecte, bazate pe regulile pietei devine uneori ineficient. Dovada sunt interventiile de pe piata valutara si cele de atragere de lichiditati prin depozite si certificate de depozit, masuri care au costat destul de scump BNR (in ultimii doi ani a fost pe pierdere).
    Ceea ce e de reprosat BNR este faptul ca nu comunica sufiecient cu pietele si nu are preocupari in educarea clientilor bancilor, asa cum o au multe banci centrale. despre acest lucru mi-am propus sa vorbesc intr-unul dintre editorialele urmatoare, asa ca va astept si atunci cu comentarii!
    Cred ca o reasezare a preturilor pe piata imobiliara chiar si prin masuri administrative ar putea fi benefica, in conditiile in care piata nu mai poate sa se autoregleze!

  3. George Acasandrei spune:

    In opinia mea BNR nu este prea responsabila in actiunile sale. Din pacate, intr-adevar, intentia sa este de a limita apetitul bancilor in a oferi credite. Acesta este un lucru foarte rau. Preocuparea BNR ar trebui sa fie aceea de a urmari ca utilizarea creditului de catre beneficiar (clientul bancii) sa fie una productiva, lucrativa sau sa acopere o necesitate reala. De acord, trebuie eliminate “scamatorii” ale bancilor gen dobanda fixa promotionala pe un an care oricum nu sunt fair-play si induc in eroare clientul.
    A limita apetitul bancilor in oferi credite este ca si cum ai incerca sa limitezi dorinta E.ON (de exemplu…) de a furniza energie electrica in loc sa ii interzici sa practice tarife ilegale, sau – mai bine – sa educi consumatorul sa foloseasca energia electrica cu moderatie.

    Mai bine BNR s-ar fi ocupat in toti acesti ani de elaborarea unui indice al pietei imobiliare, era mult mai util decat a lua masuri globale si “din topor” asupra conditiilor de finantare.

    Prin masurile restrictive luate recent, practic BNR “taie” accesul populatiei la finantare, pe orice domeniu.
    Asistam si vom asista la un mega-blocaj pe piata imobiliara care va duce la corectia severa a preturilor. Generat de raportul cerere-oferta? Nu! Generat de interventia artificiala a BNR.

  4. admin spune:

    pentru Dl. Acasandrei. Tin sa va raspund ca afirmatia mea este intarita de afirmatia d-voastra. Desigur, situatia actuala a portofoliului de credite este diferita de cea din SUA si ca structura, precum si ca grad de risc. Eu am vrut sa subliniez altceva, ca putem ajunge in aceeasi situatie, dar nu exista cumpatare. Spre deosebire de Fed, BNR a fost mai responsabila in actiunile sale limitand apetitul bancilor in a oferi credite. Daca BNR nu ar fi fost prevazatoare, probabil unele banci ar fi avut la un moment dat un comportament fara masura. Dovada ca avem ca si americanii credite cu dobanda “promotionala” astfel incat si cei care nu “se incadreaza” sa se incadreze, faptul ca in ultimii ani au crescut restanele la credite, lupta pt “share of market” a determinat unele banci sa uite de profituri si de prudentialitate, faptul ca se iau drept ipoteca imobile supraevaluate etc.
    Bancile incearca prin diverse tertipuri sa ofere produse de credite ipotecare care sa pacaleasca normele BNR. Vi se pare o atitudine prudenta?
    Una peste alta eu indemn in editorial sa nu ajungem in postura SUA, adica sa invatam din greselile altora, pt ca unele elemente ale scenariului american, care vizeaza in primul rand bancile, nu BNR, sunt prezente.
    Totodata, in finalul citatului am subliniat faptul ca premisele sunt diferite fata de piata americana.

  5. George Acasandrei spune:

    Permiteti-mi sa nu fiu de acord cu afirmatia dumneavoastra ca, “criza creditelor ipotecare din Statele Unite trebuie să ne servească drept lecţie la o scară mai mare a ceea ce se întâmplă în prezent la noi în ţară. Scenariu este într-adevăr acelaşi, însă premisele sunt diferite.”

    Dupa parerea mea scenariul nu este deloc acelasi.
    In SUA a “curs” robinetul cu credite fara nicio opreliste si fara nicio ratiune, banii scurgandu-se “la canal” sau mai bine zis fiind “ingropati” in credite sub-prime (adica… doar cu buletinul). Scopul acestor credite era speculatia, nu acoperirea unor nevoi reale, de a avea o locuinta iar creditele restante de acest tip aveau o pondere foarte mare in portofoliile bancilor. Acest lucru a fost ignorat de FED.

    La noi, cu toate ca portofoliul de credite imobiliare/ipotecare/consum cu ipoteca este poate cel mai sanatos din toate produsele de finantare pe care le ofera bancile comerciale (restantele sunt infime – exista date statistice…), BNR ia masuri de “strangulare” a acestor produse prin reducerea gradului de indatorare, cresterea dobanzii la RON, modificarea modalitatii de calcul a veniturilor etc.

    In concluzie, daca in SUA in perioada 2000 – 2005 finantarile pe real-estate “curgeau la canal”, dupa cum spuneam, fara ca FED sa intervina in vreun fel, in Romania BNR strange in 2008 un robinet care inca alimenta o piata reala, sanatoasa, cu nevoi reale de spatii locative, dupa cum spuneti si dumneavoastra in articol.
    De acord, pe unele domenii ale pietei imobiliare este “bubble” si in Romania dar totusi, spre deosebire de SUA exista si o mare cerere reala, neacoperita inca.

  6. Emil spune:

    Ajunseseram la 2000euro/mp la un apartament vechi din perioada ceausista. Era prea de tot.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.